Zuwanderung aus Ausland befeuert Nachfrage

Wohneigentum ist begehrt und wird es auch in nächster Zeit bleiben. Zwar sind die Preise für Eigenheime auf sehr hohem Niveau angelangt, jedoch ist die vorläufige Spitze der Hypothekarzinsen bereits vorüber, was Fremdkapital eher wieder vergünstigt. Die Nachfrage werde unverändert von einer grossen Zuwanderung gestützt.

Die Wohnbevölkerung des Kantons ist in den letzten zehn Jahren durchschnittlich um 1,2 Prozent gewachsen. Jährlich lassen sich rund 15000 Menschen im Kanton nieder, was etwa der Bevölkerung der Gemeinde Meilen entspricht. Anderseits liegt der Geburtenüberschuss in diesem Zeitraum bei rund 5'000, wobei die Tendenz stark rückläufig sei. «Mit rund 27'000 Personen fiel 2023 die Nettozuwanderung aus dem Ausland in den Kanton aussergewöhnlich hoch aus.» Dies liege schwergewichtig an der Arbeitsmigration, insbesondere aus Deutschland und Italien, sowie an einem statistischen Sondereffekt bezüglich der Schutzsuchenden aus der Ukraine.

«Im laufenden Jahr dürfte die internationale Zuwanderung erneut sehr hoch ausfallen», so Bank Avera. Gleichzeitig würden seit 2020 mehr Ansässige aus Zürich in andere Kantone abwandern als umgekehrt. «In dieser interkantonalen Abwanderung widerspiegelt sich das hohe Immobilienpreisniveau Zürichs.»

Angebotsmieten steigen überdurchschnittlich

Innert Jahresfrist beträgt der Mietpreisanstieg im Kanton Zürich 8,2 Prozent und liegt damit über der schweizweiten Zunahme von 6,4 Prozent. Grund für das starke Wachstum sei eine weiterhin deutlich steigende Nachfrage, welche die Ausweitung des Wohnungsangebots bei Weitem übertrifft.

Mietwohnung kostet 3'100 Franken

Im kantonalen Durchschnitt liegt die monatliche Bruttomiete für eine grosszügige Musterwohnung mit 110 m2 Wohnfläche bei rund Fr. 3'100 brutto. In Küsnacht beträgt die Miete für eine identische Wohnung gemäss Bank Avera monatlich fast 4'400 Franken.

Auch in der Stadt Zürich würden die Mietpreise über Fr. 4'000.– betragen, wobei dieser Wert je nach Quartier und Zentralität weit übertroffen werden könne. «Im Zürcher Oberland ist das Musterobjekt in der Regel preiswerter verfügbar, so etwa in Rüti mit einer monatlichen Miete von rund 2'600Franken, oder in Wetzikon mit gut 2'700 Franken.

Hoffnungsschimmer für Wohnungssuchende

Im ersten Halbjahr 2024 zeigte sich ein leichtes Abbremsen der Dynamik. Zudem hat sich die Zinssituation wieder etwas beruhigt und die Schweizerische Nationalbank SNB hat seit Jahresanfang bereits dreimal den Leitzins gesenkt. Dies gibt Anlass zur Hoffnung, dass auch Mieterinnen und Mieter bald von Mietzinsreduktionen profitieren werden.

Kaum Wohnungsleerstände in Zürich und Winterthur

Die Leerwohnungsquote im Kanton Zürich hat sich per 1. Juni 2024 marginal erhöht, liegt mit 0,6 Prozent aber noch immer nahe am Tiefstwert der letzten 20 Jahre. Dies deutet gemäss Bank Avera darauf hin, dass die aktuelle Quote dem kantonalen Sockel-Leerstand entspricht.

Die ausgeprägte Wohnungsknappheit in den Städten verdeutlichen die Leerwohnungsquoten in Zürich und Winterthur mit jeweils 0,1 Prozent. Dies bedeute allerdings nicht, dass keine Wohnungen verfügbar seien, sondern lediglich, dass die meisten Objekte nahtlos weitervermietet werden, was aus den sehr hohen Umzugsquoten der Städte hervorgehe.

Bautätigkeit nimmt zu

Die Wohnbautätigkeit im Kanton Zürich befindet sich wieder auf Wachstumskurs. Die Zahl neu erstellter Wohneinheiten dürfte 2023 mit fast 10'000 einen der höchsten Werte der letzten zehn Jahre erreicht haben.

Zusätzlich sind letztes Jahr rund 1'300 Wohnungen durch Umbauten entstanden, während der Abgang aufgrund von Rückbauten bei rund 2'000 Einheiten liegt. Per Saldo ist der Zürcher Wohnungspark damit um über 9'000 Wohneinheiten gewachsen, was einem Anstieg von ungefähr 50 Prozent gegenüber 2021 entspricht.